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汉中特价房 2018-08-31 04:29:55

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Q:房产如何判断后期是否增值?

A:房产是否增值首先要看的是城市。

无论房子是好是坏,新房还是旧房,他的涨幅和趋势都跟随所在城市的趋势去走,不会有某一个房子单独走出一个行情来。所以判断房产是否增值,首先要判断这个房子所在城市后期是怎么的趋势。如果这房子处于一线城市,收到一线城市人口流入,需求旺盛的影响,未来房价增长还是可观的,虽然现在房价受到政策的影响,一线城市处于整体稳定的状态,但是长期来看年华8的涨幅还是没有什么大问题的,这也是通货膨胀和货币贬值的速度。所以选择城市的时候,最好的选择是一线城市,尤其是北上广深,这样的城市,虽然目前限购,但是未来还是有很大的增长空间。然后,区域性的热点城市,强二线城市,是第二梯队,三四线城市风险较高,能远离就远离。选择一座城市之后,那么如何选择一个有增值潜力的区域或者板块呢?这个里面有个陷阱,就是很多开发商拿着政府的规划说这里多么多么牛逼,未来会怎么样。我们要知道,规划是一会,发展起来就是另一回事了。很多城市的规划是强制性的规划,没有考虑自然规律的。我们在这样的城市购房,选择一定是以市中心为主,然后看产业布局,围绕主城区逐渐外溢,有一个自然的过渡,这样直接跨越式的去购房投资,是有很大风险的。

所以说,在选择板块区域的时候,要遵循自然规律,主城区人口多了,慢慢向四周外溢,四周发展起来了,在向远郊去外溢,是一个自然过渡的过程,我们可以跳过主城区投资,选择最有可能接受主城外溢需求的近城区域来投资,这样前景是最佳的。(回答者:小胖大少)

Q:“空置税”如果也来了,炒房团还跑得掉吗?

A:未来的不动产,我觉得可以稍微看淡一些房屋本身的升值,得重新看待租售比。一线城市,强二线,凡是人口净流入的城市,有新兴产业聚集的地区板块,房租会持续,且快速上涨。如果是拥有这些地区的优质房产,我想无论是房产税还是细分的空置税,也未必能把炒房客吓的清仓出货。一边加税,一边涨房租,可以做成对冲。以前说,炒房炒成房东是一个比较悲哀的结果,但未来炒成房东貌似也还是比较美滋滋。但这里面有个前提,得是人口净流入城市,有产业支撑的地区,这样才能保证有大量的外来的有支付能力的人口来支撑起租金,而三四线城市,甚至十八线的地区,连青壮年劳动力都在输出逃离,完全没有购买力支撑,多余的房子出租给谁呢?一旦房产税来临,在这些地方的炒房团必然面临“全军覆没”,被套牢的风险。(回答者:韦爵爷说房)

Q:棚改货币化收紧 谁将是最后接盘侠?

A: 目前来看,棚改一刀切肯定不可能,未来更多是慢慢收紧,因此棚改货币化收紧对房地产投资影响有限,一是因为今年已经放出去4369亿,已放的贷款会继续做;二是即使货币化安置减少,但实物安置比例会增加;三是库存较低的地区,前期拿地多,后期必然要开工。

但棚改安置节奏的放缓、审批收紧、监管趋严意味棚改货币化会显著降温,未来对地产去库存的着力点或将从棚改逐步转向租赁市场。

这样回顾起来你会发现,一二线重点城市的上涨恰恰是从2015年到2017年,目前一二线大部分城市都进入平稳期,当然房价早已经翻倍,一波需求被消耗的差不多,最主要现在有钱也买不了,有房也卖不了。

处于2020年的棚改计划它们依然有上涨的空间,但是两三年后就不一定了,而现在已经有一些三四线城市出台限售政策,短期无法套现,两三年后没有棚改政策的支持,对于人口净流出的城市,要靠真实的需求显然无法支撑,那到时又会有谁来接盘呢?(回答者:房产知心人)

Q:如何看待吴小平 “要敢于借债买房子,而国家要敢于负债做经济”这个言论呢?

A: 这话因为无条件状语附着,可能被断章取义,也可能有两种都合理的解读。

首先,借债和负债,并不能用不懂经济的贬义来解。按揭买房已成主流,只要消费者对自己还贷能力有信心,控制负债总额,并没有错;错的是,超出自身还贷和偿债能力的"盲目借贷或高消费",这就造成了直接的生活压力,和间接的断供风险。

同理,负债搞经济本身也无语病,错的是"盲目建设和对需求刚性方向的选择错误",会导致直接的"建设非需求",和间接的"投资回收超预期",也给银行资金运维带来风险。

这句话的对错,在于理解(者)的对错,发言人顶多算说话不严谨。(回答者:评评谈谈才是ZHEN)

Q: 如何选择有投资价值的楼盘?

A: 投资性买房,考虑的是升值潜力,那些房子具有升值空间且容易出手变现?该怎么样选择呢?以下是选房子的几点经验:

一、城市,最好是在发展中的,潜力大,机会多的城市,人口净流入量大于净流出量的城市。二、地段,比如位于城市核心地段的房子或者位于规划中市政建设热点片区的房子。

三、配套,比如学校教育资源集聚的房子(学区房),交通较便捷(公交地铁轻轨等),医疗配套完善(医院),生活配套(农贸市场等),商业配套(银行,商场,写字楼等),休闲配套(公园等)成熟等更容易满足居民的日常生活需要的房子。

四、开发商,口碑好的开发商所开发出的房子品质更高,更注重人文氛围,从整体布局到细微之处都精益求精,既能居住舒适,又兼具审美功能,这同样也是房子价值的体现。

五、户型好,朝向好,楼层好的房子。(回答者:楼市泡泡说)

Q:早两年买房的和现在买房的人,生活有怎样的不同?

A: 这个话题就比较复杂了,不同城市,不同区域,不同需求,不同经济情况,都会有所不同。

对于一些刚刚限购的城市,如果你前两年没买,而现在又没有房票了,那么就意味着你暂时买不了了。

对于一线城市,如果你前两年没买,而经济条件又有限的话,也意味着你可能就买不起了。

对于三四线的小城市,如果你是投资的话,如果你前两年没买,这说明你少赚了很多钱。

对于需要孩子上学的人,如果你前几年没买房,而现在资金大大滴有,那就现在买一套,不影响。

总之,这个话题不同情况太多了。也许最大的不同就是租房和买房的不同吧,这两者的不同就不言而喻了。

Q:现在投资拆迁户有机会吗?从哪些方面着手挖掘是否会立入拆迁范畴?

A: 投资拆迁户还是有机会的,但是要找到即将拆迁的房子,而且房主也愿意卖,这就比较难了。

而且一旦有拆迁消息露出,房主可能就不会愿意卖了。

一般在拆迁之前一年多就能有消息流出到业主耳朵里,如果在这之前拿到消息去购房,这样才能有机会。

如何才能找到这样的消息呢?只有政府层面,有充分熟知城市规划及发展进度的人透露内幕消息,这样可以提前很久进行布局。

只要政府不改城市规划,总会有拆迁的一天,但是这也很危险,如果换届可能会推倒前任规划重新开始,这是再赌政府决策,风险较高!

这样其实还不如直接去投资一些有明显增长空间的房产,比如地铁交通即将开通的区域,或者有大型配套即将启用如万达等附近楼盘,都比较值得投资,而且风险较小。(回答者:小胖大少)

本期问答就到这里了,如果您有更多的“房事”问题,欢迎到房天下问答频道提问交流!

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