[摘要] 截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。
财经记者日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。
有接近高层的研究人士告诉财经记者，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”
去库存并无量化目标
统计局的新数据显示，前10月空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。上述接近高层的研究人士告诉财经记者，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中重要的一只靴子。
房地产库存到底有多少?根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1~10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。
尽管统计局提供了较为明确的数据，但财经记者采访的多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。
例如，此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。
又比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。
对于这些争议，上述接近高层的研究人士告诉财经记者，中央并没有就具体地方、具体库存数据做出硬性安排，未来的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市场的力量引导资源配置和供需流动。
另一方面，在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，也影响到了地方财政。上述研究人士称，预计地方政府将在去库存过程中逐步摆脱这些问题。
棚改货币化一举两得
一方面是三四线城市居高不下的楼市库存，一方面却是棚户区改造后群众巨大的住房需求。如何让这两者在市场的支配下，实现有效对接？专家表示，在棚改中实施货币化安置，让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房，对去库存不失为一个有效手段。
住房和城乡建设部有关负责人曾表示，到2020年，还有约2000万套的棚户区需要改造。2015年，我国城镇保障性安居工程计划新开工740万套，其中各类棚改580万套。截至今年10月，棚改新开工575万套。也就是说，未来几年，还有约1400万套棚户区需要改造。
实际上，在一些城市，通过货币化实现对棚户区居民安置的占比已经非常高。成都市房管局副局长李涌曾告诉记者，2014年成都市完成棚改项目投资121.6亿元，货币化安置86.7亿元，已占总投资比例的71%。
湖南长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室副主任符美田说，2006年以来，长沙市棚户区征迁住户中选择货币补偿的占总数的77.45%。他认为，一些安置房建设周期存在很大的不确定性，有的会导致安置过渡期延长，维稳压力大，后续费用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、电、物业管理、产权办理、房屋质量等后续问题也比较多。如果交给市场解决，市场中的商品房之间就可以形成竞争，安置群众选择口碑好、管理优的商品房。
引市场之力消解存量
去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程，需要打持久战。
货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担。因此，围绕稳定住房消费和去库存，进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。
“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。
而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。
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