[摘要] 股票对平常人来说难以把握，并且很难有常性拿住，车牌准确来说就不是个正常流通的商品。那么对普通人来说：过去20年，年化收益率近乎15%的京沪房产在未来还会是有效的财富保值手段吗？其他城市呢？
人曾说，过去20年，跑赢通胀的只有几类商品或物品：
京沪房产、腾讯股票、上海车牌。
股票对平常人来说难以把握，并且很难有常性拿住，车牌准确来说就不是个正常流通的商品。那么对普通人来说：
过去20年，年化率近乎15%的京沪房产在未来还会是有效的财富保值手段吗？其他城市呢？
今天带着这些问题，【数据话房】仔细给大家分析下房价上涨的成因，以及未来可能的走势。
结论
首先抛出结论：
1、未来中国房价将会是个两级分化的市场；
2、人口流入城市的房产对普通人来说仍将是最有效的财富保值工具；
3、远离那些充满童年记忆的故乡，那里终究将会是财富坟墓。
下面【数据话房】逐一来给各位看官仔细分析下原因：
一、远未完成的城市化
国家统计局公布2016年的数据显示，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为57.35%。
但是2013年中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布《城市蓝皮书》分析指出，目前中国农业转移人口市民化程度综合指数仅40%左右。2012年，按户籍人口计算的城镇化率仅有35.29%，若按城镇中农业转移人口市民化程度平均为40%推算，中国真实的完全城镇化率只有42.2%，比国家统计局公布的常住人口城镇化率低10.4个百分点。这表明，按照市民化的标准，目前中国城镇化率大约高估了10个百分点。
按照发达国家的标准，城镇化率要达到70%才会逐步稳定下来。也就是说，我国还有25%的城镇化率的路要走，按照每年1个点速度来看，还有20-30年的时间。
同时，除了农村迈向城市外，还有从小城市迈向省会，从小城市、省会迈向北上广深的步伐一直会持续下去。
一个显著特征是， 几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家，房价都经历着较大的上涨。
二、通货膨胀、货币贬值
首先，需要明确一个观点：
货币贬值是经济发展中的常态
货币会带来更大的问题
通货膨胀、货币贬值至少有以下几个好处：
1、促进消费
2、拉动投资
3、缓解贫富差距
前两点就不说了，很多人对货币贬值，是对穷人有利还是富人有利有不同看法，我的看法是只要思维跟的上时代，通货膨胀、货币贬值有利于穷人，至少可以缓解贫富差距。
试想20年前，10万与1万是天壤之别，但是搁到现在，10万与1万的差距就极小。
只要思维不僵化，敢想敢做，加上适度的通货膨胀，穷人是完全可以和中产、富人实现阶级的转化的。
三、不动产是和平年代吸纳货币的商品
战争年代，什么最紧俏，食物、黄金。
和平年代，什么最值钱，土地！
千百年来，无不如此
上面说了，货币总是在发行的，很多时候都是超发的，而在目前人民币尚未完成国际化的大背景下，过量的货币就需要在国内进行消化，那么货币蓄水池就应运而生了。
什么可以作为货币蓄水池呢？股市？楼市？
其实叫蓄水池并不贴切，应该说货币放水管，可以适当放缓货币流动速度的工具，对冲天量货币直接导致物价上涨的压力，而这样工具必须具有易受调控、成交总价高、流通慢等特点。
股票具有上述的前两个特点，但是交易快、换手率高，导致如果大量热钱进入股市，极易产生大起大落。
而楼市就不同了，总价极高，流通慢，易受监管和调控，兼顾金融和生活必需品的属性。同时由于其不动产特性，导致其天然成为财富与货币的蓄水池（放水管）。
当货币超发时，经济无法吸纳大量财富与货币时，政府可以引导资金流向房地产市场，避免出现诸如食品之类商品的恶性通胀；
当货币总量不足以支撑经济正常发展时，政府这时会做什么？是继续印发货币。
所以对房地产这个蓄水池来说，资金总是源源不断地往里输入，只是快和慢的问题。
上图是发达国家房价涨跌各指数的对比情况。可以发现房价易涨难跌是全球普遍现象，过去半个世纪，各国房价上升的年数均明显超过下跌的年数 。
从这张图可以看出，从1950年到2015年，美国房价涨幅一直是高于CPI涨幅，最近这些年来，房价涨幅已经趋近于名义GDP涨幅。
从1950年到2015年，房价上涨 24.8 倍，同期消费物价指数上涨9.95 倍，名义 GDP 上升 28.33 倍。也就是说，长期来看，美国房价跑赢 CPI，但略输给名义GDP。另外一个有趣的观察就是，这三条曲线从未交叉，并保持基本类似的走势，也就是说，美国的房价、物价水平，和经济体的名义增长水平是同向变动，高度相关的。
四、不断变化的人口与家庭结构
随着计划生育的放开，二孩的不断增加，对人口流入的大城市来讲，除了要面对滔滔涌入的人潮来说，还要解决城市自身人口不断增加的住房需求。
同时，家庭户数在不断分裂，未来房产需求仍大。有些观点认为，随着老龄化，80后未来将继承并拥有4-5套房，实际上这不现实。因为老龄化伴随着人口寿命的增长，年轻人需要房时，老年人还没去世，房子根本继承不了。
离婚速度增长，每一对离婚，造成单人户不断增多，家庭户数进一步增加，购房需求不断增长。
五、对普通人来说，房产是能够获取到的低成本、大金额、长周期的融资途径
抵御通胀最有效的途径是什么？
借钱！
如何才能借到大钱？
没有！
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