[摘要] 2018年楼市已经呈现出租购两极分化局面。
2018年楼市已经呈现出租购两极分化局面。
一、租房市场全面提速
这一边租房全面提速。谁都清楚，单纯靠国有土地招拍挂出让“只租不售”地块已经无法快速补上租房的历史欠账。
国土部和住建部已经挑选沈阳、武汉、南京、杭州等11个城市试点集体建设用地建设租赁住房。
楼市变化不仅这些，国土部部长姜大明近日也曾明确表示，至2020年，城乡统一建设用地市场将基本建立。理顺土地市场，打通集体建设用地快速入市的绿色通道，是租房全面提速的速成之法，当然这还有另一个好处，那就是通过农村“三块地”改革补偿城镇化给农民造成的欠账。如此农民可以通过租房市场获得稳定的，而手握“承包权”，身价也将倍增。
与租房市场全面提速相比，购房市场降温可是相当明显。开发商这边，无论是开发贷、还是并购贷都全面收紧。
中国证券报的消息，部分银行已经暂停房地产行业的授信，也暂停了开发贷业务。金融去杠杆的大背景下，银行现在对于一些资金不足的房地产项目已经不再提供支持，否则，稍有不慎就有可能领到大额罚单。一个非常明显的表现是北京一月份接连出现三宗地块流标，这要搁在以往，即使在业内看来操盘极难的地块也会有开发商入手。之所以敢于入手，凭的就是后期操盘过程中过人的财技和地块给开发商留出的一些操盘空间，现在这两点都已经被压缩到极限了，开发商索性不想
除了在公开市场上拿地相比，很多房企目前选择并购的方式补充储备。但现在这种方式也愈加艰难。
1月24日，上海各银行和相关财务公司都收到通知，通知明确指出当前银行流向房地产并购的贷款增速过快，这些并购贷款，有的是公司股权并购，有的是直接收购相关项目，其本质都是土地使用权的转让。
要求各银行不得给“四证（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）不全”的房地产项目发放贷款。
其实很简单，现在的一些公司股权或土地使用权的直接转让，大多都是因为杠杆买地导致资金链出现问题，如果银行提供贷款帮助完成这些并购业务，等于是银行帮助房企补齐了土地出让金，扛了风险，为房企杠杆行为兜底。
大房企业绩飘红，渠道多，海外融资还能保住现金流，但大量的中小房企将面临严峻考验
中小房企在目前这种情况下大多不会选择坐以待毙，而是会选择高速扩展力求跨越困难时期，最差也要努力造成“大而不能倒”的局面。但今时不同往日，大房企走过的老路，现在很难再复制了，大量中小房企很可能因为高速杠杆扩展而面临融资成本过高，资金链断裂的风险。
现在房企并购贷款持续增长，说明大量中小开发商正在快速退出市场
去年11月底，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在解读19大时就曾公开表示，等不到5月份，绝大多数中小房企就要倒闭，现在看来，颇有些一语成谶的味道。
个人房贷形势同样不容乐观
目前我国一些热门城市房贷利率还在上涨，除了房贷利率，新房和二手房的房贷额度和房贷周期都普遍拉长。据悉，目前在深圳有的银行房贷业务已经排到6月份以后了，还有很多银行直接不做房贷业务了。银行给房贷业务的额度有限，只能做滚动循环，如果提前还款的少，银行就腾不出更多额度来继续放贷，着急买房的只能等。
这个时候，换房族风险非常大，特别是那些先卖房再买房的换房族，稍不注意就有可能从有房族变成租房族，卖了房子再买不到想买的房子了。
而对于那些希望买新房的刚需，风险虽然不大，但问题是同样买不到房，在深圳已经有开发商等不及了，与其与购房者一块等银行批贷，倒不如直接把整个项目打包出售给接盘的投资公司。价格更便宜，但节省了相当的财务成本，对现金流压力巨大的房企来说，是划算的选择。
2018年，楼市调控的步伐丝毫未停止，大的基调在确保不发生风险的前提下保居住需求。所有购房市场的参与者都要付出更多的代价。
开发商想继续卖房子就得自己掏更多的钱去操盘，购房者想买房子，也得动用更多自有资金，换房族或许受影响不大，但对于完全依赖银行房贷的首套房购房者来说，买房或许已经非常不现实了。
无论是谁来，银行都不会出手帮忙的。
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